L’investissement locatif est défini comme l’achat d’un bien immobilier pour le louer.
Il s’agit d’une pratique courante pour les investisseurs qui souhaitent utiliser leurs fonds dans des secteurs lucratifs et fiables. Peut investir en location dans des appartements, des maisons, des villas et des studios. Certains régimes de défiscalisation ont été mis en place pour encourager cette pratique en France.
Les coûts de l’investissement dans l’immobilier locatif
-Le frais d’acquisition : comme pour tout achat immobilier, vous devez fournir des frais de notaire et diverses taxes et frais qui doivent être payés au moment de l’achat. Tous ces frais ne sont payés qu’au moment de l’achat. Ils peuvent être inclus dans le montant du financement du crédit d’entreprise, ou ils peuvent utiliser des apports personnels pour le règlement.
-Le frais du crédit immobilier : si vous devez demander un prêt bancaire pour financer votre achat de location, vous devez estimer le coût du crédit « intérêts du prêt et assurance emprunteur ».
-Le frais d’entretien : A l’exception de “l’entretien locatif” (c’est-à-dire l’entretien quotidien, qui est à la charge du locataire), l’amélioration et l’entretien du bien sont à la charge du propriétaire. Par exemple, le propriétaire doit payer pour remplacer les installations défectueuses (vannes ou chauffage), l’entretien de la toiture…
-Le frais de copropriété : Selon les données de l’Association des gérants d’appartements (ARC), les propriétaires d’appartements doivent généralement payer pour l’appartement chaque année. D’ici la fin de 2020, la France atteindra en moyenne 49,95 euros le mètre carré.
-Le frais de gestion locative : Vous pouvez trouver des locataires via des agents immobiliers, et vous pouvez également garantir la gestion des loyers (quittances de loyer, communication avec les locataires…), généralement environ 6% du loyer mensuel. Si vous n’avez pas d’agent, tenez compte de la nature chronophage de la gestion directe du bien locatif.
-La garantie loyers impayés (GLI). Elle est facultative, et l’assurance ou la garantie des loyers impayés peut prédire la défaillance du locataire. GLI est une solution de paiement qui peut être achetée auprès de compagnies d’assurance ou d’agences immobilières qui gèrent les baux immobiliers. A noter que depuis 2019, il existe une solution gratuite financée par Action Logement : les garanties Visale, qui s’appliquent aux logements dont le loyer ne dépasse pas un certain seuil. A l’instar de GLI, il existe d’autres solutions d’assurance permettant de compenser la perte de revenus, comme la garantie de vacances de bail qui compense l’absence de loyer entre deux locataires.
-Les impôts : Tous les propriétaires doivent payer des impôts fonciers. En revanche, le bailleur peut exiger de ses locataires le paiement de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM), mais hors frais de gestion. La TEOM figure sur l’avis de taxe foncière adressé au propriétaire chaque année.
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Les impôts : quelle fiscalité pour les revenus fonciers ?
Le loyer provenant de la location d’un logement non meublé constitue une catégorie de ressources distincte : les revenus de la propriété. S’ils ne dépassent pas le seuil de 15 000 euros par an, ils sont taxés selon le régime du micro-foncier, ou selon le régime fiscal actuel, s’ils dépassent ce seuil ou si vous choisissez volontairement ce régime fiscal. Le micro-terrain permet de bénéficier d’une réduction automatique de 30%, ce qui correspond à une estimation unifiée des coûts. Si vous êtes imposé selon le régime actuel, vous devez déclarer avec précision toutes vos dépenses afin d’obtenir vos revenus nets fonciers, qui seront couverts par l’impôt sur le revenu. Ainsi, la plupart des charges récurrentes peuvent être déduites des revenus immobiliers : intérêts d’emprunt, frais d’assurance, travaux d’entretien, etc.
Le classement fiscal des locations meublées est différent : les revenus appartiennent à la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Selon l’importance de vos revenus, vous devez vous déclarer comme loueur de mobilier professionnel (LMP) ou loueur de mobilier non professionnel (LMNP).
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